リスクとリターン
のことについて考えさせられたニュース。
首都圏を中心に女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を展開するスマートデイズ（東京都）が今月に入り、オーナーに対してサブリース賃料の支払い停止を発表したことが波紋を呼んでいる。高金利のフルローンで1億～3億円程度の物件を購入したオーナーは約700人に上るとみられ、「人生が滅茶苦茶になった」「もう自己破産するしかない」といった悲痛な声が聞こえてくる。突然の支払い停止の背景には何があったのか。
そもそも、サブリースとはなんぞや。と調べてみた。
サブリースとは・・・一言でいえば、「転貸借」。つまり、【大家さんが管理会社にお部屋を賃貸し、管理会社が賃借したお部屋を第三者にあたる入居者に貸す事】だけど、今日では、一般的に、サブリースというと、”家賃保証”のことを指すらしい。
よく、広告で見かけるやつですね。
さらに記事を読み進めると、
川崎市在住で、大手企業に勤務するAさん（45）は2016年夏、杉並区にあるかぼちゃの馬車を購入した。全18室で、物件価格は約2億円。スルガ銀行から金利3.5%、30年のフルローンで融資を受けた。
保証賃料は月122万円で、管理費を引いた113万円が入金される。月々の返済は約100万円で、13万円から諸費用を引いた額が手残り。物件は2017年4月から稼働し、5月以降は契約通りの保証賃料が振り込まれていた。
諸費用がいくらかは知らないが、ローンの返済をしても、少なくとも月に10万円はプラスになりそうだ。何もせずに10万円の収入があるのはいい。
だけど、うまい話には裏があるとはこのことかな。
同年10月26日、スマートデイズから一通の手紙が届いた。「オーナー様各位」で始まるその手紙には、「10月分から当面の間、返済額のみの支払いとする」と記されていた。
返済額のみの支払いということならば、プラスマイナスゼロと思いきや（税金なども実質マイナスだが）、
さらに驚いたのは、手紙には「返済額と同額の支払い」と記されていたにもかかわらず、入金は100万円ではなく90万円だったこと。この10万円の差額は何を意味するのか。
実はAさんは2億円・金利3.5%の融資のほかに、1000万円の「諸経費ローン」を7.5%という高金利で借り入れた形になっていたのだ。「このローンは金消契約の当日に初めて知って、『これは何ですか』と聞くと『決まっているので』という回答でした」。月々の入金額にはこの諸経費ローンの返済分は含まれず、毎月10万円の持ち出しと固定資産税などの負担が重くのしかかることになった。
そして2018年1月17日、Aさんを含めかぼちゃの馬車オーナー全員を震撼させる出来事があった。スマートデイズ側がオーナーを招いた説明会の席上、「来月からサブリース賃料の支払いを完全停止する」と発表したのだ。
えげつない話だな。。
かぼちゃの馬車のホームページ見てみる。
しっかりしたホームページで、物件の写真もきちんと載ってるし、部屋も割合きれいに見える。物件数も多い。エリアも悪くない。家賃だってお手頃だし。
が、空室がめっちゃ多い。。
空室率の高さゆえに、シェアハウスによる利益はほとんどなかったとのこと。それを補うため、建築販売で得られた利益をサブリース賃料に回し、自転車操業を行っていた可能性が高い。サブリース賃料を払うためには建築販売をしなければならない。管理物件数は増えども、入居数は増えない。支払うサブリース賃料は増えていく一方。最悪の循環ですね。
リスクを負わなければ、リターンは得られないけど、
リターンを得られなかった場合は元も子もないな。。
ウォーレン・バフェットさん曰く「自分のわかるものに投資する」
という言葉に尽きると思った今日この頃でした。
